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¿Qué son los gastos hipotecarios?
A la hora de contratar una hipoteca, nos enfrentamos a una serie de costes vinculados a la formalización de la escritura de la hipoteca y son los siguientes:
1. Gastos de Notario: es el coste que cobra el Notario por el otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario;
2. Gastos de Gestoría: no es obligatorio por ley, pero por lo general los bancos suelen “obligar” a que los trámites de las hipotecas los realice una concreta gestoría;
3. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: son los gastos que cobra el Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura pública. Sin la inscripción de este documento el banco no puede ejercer los derechos que conlleva la garantía hipotecaria en caso de impago;
4. Gastos de Tasación de la vivienda: es el proceso a través del cual se fija el valor de tu vivienda para que el banco pueda definir el valor de garantía y decidir así cuánto dinero te puede prestar;
5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se trata de un tributo se fija por las administraciones autonómicas y, por tanto, varía en cada una de las comunidades.
¿Quién paga los gastos de formalización de una hipoteca?
Cuando se realiza una escritura publica de hipoteca, el cliente asume una serie de costes que varían en función del capital solicitado en el préstamo.
Hasta no hace mucho, el cliente asumía la totalidad de los gastos hipotecarios ya que no tenía oportunidad alguna para negociar este tipo de cláusulas.
Afortunadamente, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de diciembre de 2015, declaró nulas la cláusula de gastos, que imponía al consumidor el pago íntegro de todos los costes y gastos derivados de la escritura de préstamo hipotecario, por entender que no existía un equilibrio en el reparto de los gastos entre el cliente y la entidad financiera.
Recientemente, el TJUE ha venido a arrojar un poco más de luz en cuánto a qué gastos hipotecarios deben ser devueltos al consumidor.
En concreto, en su sentencia de 16 de julio de 2020, el TJUE considera que una vez declarada nula la cláusula de gastos, se debe acudir al derecho nacional para determinar a quién corresponde el pago. Si no existe normativa en España que obligue al hipotecado a pagar todo o una parte de ese gasto, habrá de ser el banco quien abone esas cantidades.
A modo de resumen, podemos concluir lo siguiente:
- Factura de la notaría será satisfecha a medias entre el banco y el hipotecado.
- Gastos de tasación de la vivienda corresponde pagarlos al banco.
- Factura del Registro de la Propiedad corresponde íntegramente al banco.
- Gastos de gestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco, será a cuenta del mismo.
Por ello, los prestatarios podrán solicitar la devolución de la mitad de la factura de la Notaría, y las facturas íntegras de la tasación, del Registro de la Propiedad y de la Gestoría.
Referencia a la Jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Murcia
Por lo que respecta a la Región de Murcia, y a la doctrina jurisprudencial emanada por la Audiencia Provincial de Murcia, y por todas, nos referimos a la Sentencia de Pleno de 19 de abril de 2018 que marcó la línea a seguir en esta Región, y que en su Fundamento de Derecho Quinto dice:
“3ª.- La nulidad de la cláusula obliga a quien la impuso a hacer frente a los
gastos ocasionados por el consumidor que no tengan cobertura en el Derecho interno,
y concretamente:
(…)
– Los notariales se han de satisfacer por mitad, al tener en la normativa arancelaria ambos la consideración de interesados.
– Los registrales son de cuenta del prestamista, a cuyo favor se realiza la inscripción, según la normativa arancelaria.
– Los de gestoría y tasación deberán ser atendidos por el prestamista al no existir norma de Derecho nacional que determine quién debe abonarlos”
¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?
Independientemente de si la hipoteca está en vigor, cancelada, o ha habido novaciones sobre el préstamo inicial, se pueden reclamar la devolución o restitución de los gastos hipotecarios.
¿Tienen que reclamar todas las personas que aparecen en el préstamo?
No es necesario que los dos cónyuges que aparecen en la escritura de préstamo entablen la demanda judicial, pues tal y como establece el Código Civil en su artículo 1385:
“Los derechos de crédito, cualquiera que sea su naturaleza, serán ejercitados por aquel de los cónyuges a cuyo nombre aparezcan constituidos. Cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa
de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción.”
¿Cómo reclamo los gastos hipotecarios?
Como paso previo, se debe presenta una reclamación extrajudicial en la entidad bancaria, donde se intenta negociar la devolución de los gastos con el banco.
En caso de que no se obtenga respuesta por parte del banco, o no sea satisfactoria, se deberá presentar una demanda en los Juzgados para lograr la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de aquellos pagados indebidamente.
Sí usted tiene un préstamo hipotecario, es seguro que le cobraron gastos de constitución (factura del notario, de la gestoría, del registro de la propiedad, tasación).
Por ello, póngase en contacto con nosotros, ABAR ASOCIADOS, bien a través de nuestro teléfono/whatsapp 664586065, o bien a través del email info@abarasociados.es , y estaremos encantados de ayudarle.
