Cláusulas de gastos y comisión de apertura de préstamos hipotecarios

La reclamación de las clausulas abusivas existentes en los préstamos hipotecarios ha recibido una importante actualización en el inicio del 2019, en cuanto la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictó cinco sentencias el pasado 23 de enero en las que fijó un criterio, sentando doctrina jurisprudencial en esta materia y poniendo las bases a todas las comunidades para que resuelvan en un mismo sentido.

¿Se pueden seguir reclamando los gastos de hipoteca tras la nueva jurisprudencia del Tribunal Supremo?

Si, estas nuevas sentencias, 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, se juntan con el polémico acuerdo tomado en el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, para dar una mayor certeza jurídica a la hora de saber que clausulas tiene un afectado en su hipoteca.

Las reclamaciones de los gastos de hipotecas por parte de los usuarios frente bancos siguen en aumento, pero el porcentaje de sentencias estimatorias y de éxito en el procedimiento sigue manteniéndose en tasas superiores al 97%, incluso en algunas Comunidades Autónomas como Murcia, llegan a dar trimestres con una tasa de sentencias estimatorias dictadas por los juzgados especializados en cláusulas abusivas del 100%.

Al tratarse de una materia que su litigiosidad ha ido en aumento en los últimos años, era necesario establecer un frente común para evitar la existencia de diferentes respuestas dependiendo del tribunal que dictase resolución al respecto.

Si bien es cierto que el criterio marcado tanto por la Sala de lo Civil y la Sala de lo Contencioso-Administrativo es cuanto menos criticable, es un primer paso para asentar unas bases necesarias en estos casos, dando seguridad al consumidor de que, en el momento de la resolución de su conflicto, la tendencia jurisprudencial no haya cambiado respecto a cuando presento su reclamación.

¿Qué puedo reclamar de mi hipoteca?

En relación a la cláusula de gastos en la que el banco atribuye al prestatario el pago te la totalidad de los gastos e impuestos ocasionados por la hipoteca, cláusula era en la que más variación existía dependiendo de la comunidad autónoma donde radicase el conflicto, el Supremo a resuelto sobre los efectos de la nulidad de dicha cláusula, estableciendo los criterios a resolver, cuando la persona tiene atribuida la condición de consumidor.

1. Gatos de Gestoría

El Tribunal entiende que los gastos de gestoría deberán pagarse a medias entre el cliente y el banco, por tanto, de la factura de la gestoría es posible reclamar el 50% de esta al banco, el cual, en un principio había repercutido el total al cliente.

2. Gastos de Notaría

Respecto al arancel notarial y a la hora de establecer a quien de los dos le corresponde el pago, se ha seguido la tendencia existente en los tribunales de la Región de Murcia, y es que a la hora de determinar de quien es el interés de que la escritura sea realizada ante Notario, el Tribunal Supremo entiende que ambas partes están interesadas en hacerlo, por lo que se los gastos de notaría deberán se pagaros a mitad entre el cliente y en banco, pudiendo reclamar a este el 50% de la factura del Notario.

Esto cambia para el caso de que se quiera cancelar la hipoteca, puesto que, en este caso, se entiende que el prestatario es el único interesado, y, por tanto, le corresponde a este todo el pago.

3. Gastos del Registro de la Propiedad

En lo referente al arancel registral, el Tribunal Supremo entiende que es la entidad financiera quien tiene aquí el interés de llevar la escritura y registrar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, por lo que le corresponde a ella asumir el pago de este gasto, por tanto, el cliente puede reclamarle al banco el 100% de la factura del Registro de la Propiedad.

En caso de lo que se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad sea la cancelación de la hipoteca, el Tribunal Supremo en este caso entiende lo mismo que para la notaría, que es el prestatario el que esta interesado en su inscripción.

4. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

El Tribunal Supremo ha reiterado en este caso que el sujeto pasivo es el consumidor, siguiendo la doctrina establecida en la Sala de lo Contencioso-Administrativo, que vino a dar la vuelta a que había dispuesto la controvertida sentencia de 16 de octubre de 2018, la cual señalaba que era la entidad quien debía asumir tal impuesto.

Ahora bien, el Gobierno por su parte dio respuesta a la polémica rápidamente mediante el Real Decreto Ley 17/2918, de 8 de noviembre, estableciendo que a partir de ahora debe ser la entidad financiera quien debe asumir el pago de este impuesto.

Respecto al resto de cláusulas abusivas que venían reclamándose, el Tribunal Supremo sienta su doctrina, destacando principalmente el cambio relativo a la cláusula de comisión de apertura a cargo del prestatario cuando se realiza la hipoteca cuando esta es concedida, el tribunal considera que este cargo es parte del precio del contrato de préstamo hipotecario y por tanto valido.

Estableciendo, eso sí, su sometimiento al llamado control de transparencia, aunque siendo este un control superable, en cuanto, entiende el tribunal que es una cláusula más que conocida entre los clientes que se interesan en contratar un préstamo hipotecario.

Además, las entidades financieras tienen la obligación y el deber de informar sobre esta comisión de apertura, señalando que esta comisión es uno de los extremos sobre que suele hacer hincapié en la publicidad entidades de crédito.

Esta nueva jurisprudencia del Tribunal Supremo entra en algunos aspectos a contradecir lo dispuesto en el nuevo proyecto de Ley Hipotecaria, en el que, si bien prevé que se pueda pactar una comisión de apertura a cargo del prestatario, la cual será por pago único en el momento de realización del contrato de préstamo hipotecario, la nueva normativa que se espera que entre en vigor a mitad de año y que regule las nuevas hipotecas, va mas allá y establece que será el banco el que deba pagar todos los gastos, salvo el de tasación, en todas las hipotecas que se contraigan tras su publicación.

En lo referente a la cláusula de posiciones deudoras establecida por la entidad en el préstamo hipotecario, se sigue manteniendo la tesis de que se trata de una cláusula abusiva, en cuando se trata de un servicio no prestado por la entidad.

Respecto a los intereses de demora establecidos en la escritura, y donde se establecen intereses muy superiores al interés legal, se sigue manteniendo la tesis de que el juez no puede modificar la cláusula, y por tanto esta debe declararse nula, y por tanto dejar sin efecto los intereses de demora establecidos en el préstamo hipotecario.

Estas sentencias servirán para poder unificar el criterio de todas las Audiencias Provinciales y los juzgados de primera instancia, que venían dando soluciones dispares al problema de las clausulas abusivas de los préstamos hipotecarios.

La reclamación de los gastos de un préstamo hipotecario, puede volverse frustrante para el afectado, en cuanto el banco suele negarse, no contestar, hacerlo parcialmente o tarde, por lo que es recomendable comenzar la reclamación con asesoramiento legal para evitar estos conflictos con el banco, y sea el abogado el que intermedie.

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